6일 서울 강남구 개포동 주공1단지. 공휴일인데도 아파트 상가 내 공인중개업소는 대부분 영업을 하고 있었다. 2층짜리 상가에 자리 잡은 공인중개업소는 약 20개로, 1층에 다닥다닥 붙어 있었다.


간판에는 ‘재건축 상담 환영’ 등의 표현이 빠지지 않고 포함돼 있었으며, 입구에는 재건축 사업 추진 계획표나 평형별 매매 시세를 정리한 유인물을 배치한 곳이 많았다.


■ 재건축 코앞, 실소유자는 20%도 안돼


개포주공 1단지는 1982년 지어진 5층 아파트로, 10여년간 재건축이 지지부진했다. 그러다 연내 재건축 관리처분인가를 받아 초과이익환수제를 피할 것으로 예상되면서 가격이 고공행진을 이어가고 있다.



초과이익환수제란 재건축으로 얻은 이익이 조합원 1인당 3000만원을 넘을 경우 초과금액의 최대 500%를 세금으로 부과하는 제도다. 최근 부동산시장 광풍의 진원지로 강남 재건축 시장이 떠오르면서 개포주공 1단지도 ‘주범’ 중 하나로 지목되고 있다. 개포주공 1단지의 3.3㎡당 가격은 4000만원에 이른다.


ㄱ공인중개사 이모 대표는 “현재 개포주공 1단지 전용면적 35㎡에서 추가분담금을 내고 (재건축 후) 84㎡에 들어가는 게 13억원 후반대”라며 “대선 이후 20일 사이에 1억원이 올랐다. 인근 재건축 아파트 같은 평수 시세가 18억원인 걸 보면 투자 메리트(이득)가 아직 있는 것”이라고 말했다. 이곳에서는 통상 매물이 나오면 집 상태는 보지 않고 계약이 이뤄지고 있다. 이 대표는 “들어가봐야 다 낡았다”며 “강남에 집 살 돈 있는 사람들이 여기에서 왜 살겠나”라고 말했다. 부동산이 거주가 아닌 투자의 개념이 된 한국 사회의 한 단면을 보는 것 같았다.


집값은 하루가 다르게 들썩이고 있지만 단지 내부는 조용했다. 개포주공 1단지에는 5040가구가 살지만, 실소유자는 700~800가구로 20%가 채 안된다. 대개는 월세나 전세로 살고 있는 세입자들이다. 전세보증금은 전용면적 41㎡가 7000만~8000만원에 불과하다. 재건축을 바라고 매입한 투자자들과 집이 다소 낡고 좁더라도 강남에 살고픈 세입자들의 요구가 맞아떨어진 것이다.


정부가 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 기준 강화, 보유세 인상 등 각종 부동산 규제책을 발표할 것으로 예상되지만 강남 재건축 시장은 별다른 반응을 보이지 않고 있다. 초과이익환수제도도 크게 두려워하지 않는다는 게 공인중개업소 관계자들의 전언이다.


ㄴ공인중개사 송모 대표는 “재건축을 하면 아파트값이 4억원가량 오르는데 초과이익환수제로 2억원을 내도 2억원은 버는 것 아닌가”라며 “강남3구(강남·서초·송파) 투자는 여윳돈이 있는 사람들이 하는데, 결코 몇천만원에 움직이는 시장이 아니다”라고 말했다. 그는 “최근 매수자 중에는 1982년생 등 30대 비중이 상당히 높은데 대개 강남 부유층 자녀들이다. 지금은 투자할 돈이 갈 방향을 잃었다는 게 가장 큰 문제”라고 말했다.


다만 정부의 투기과열지구 지정 가능성 등에는 투자자들이 예민하게 반응하고 있다. 평일에도 10여건에 달하던 매매 상담은 최근 며칠 새 2~3건으로 급감한 것으로 알려졌으며 양도소득세 중과를 우려한 탓으로 풀이된다.


■ 전세수요 높은 지역선 ‘갭투자’ 광풍


강남 지역 공인중개사들은 최근의 부동산 과열 현상을 쉽게 설명하지 못했다. 사실은 자신들도 놀랍다며 이유를 모르겠다고 혀를 내둘렀다. 그간 집값은 상승하면 숨고르기에 들어갔다가 조금 빠졌다가 다시 올라가는 식으로 진행이 됐다. 그러나 2015년 하반기부터는 숨고르기 없이 상승가도를 계속 달리고 있다는 것이다.


마포구도 최근 아파트값이 치솟기는 매한가지였다. 재건축 사업이 성숙기에 이른 지역이지만, 부동산 과열은 진정 기미가 보이지 않았다.


공덕파크자이 공인중개소 김지숙 대표는 “2년 전쯤 이쪽 신축 아파트 동북향이 7억8000만원에 나와 미쳤다고 했는데 거래가 됐다. 그 뒤 남향은 호가(부르는 가격)를 1억원 더 붙이더니 지금은 거의 10억원이다. 호가가 너무 뛴다 싶은데도 결국은 누군가 그 가격을 수용하는 것”이라며 “그런데도 매물이 없다. 심한 매도자 우위 시장”이라고 말했다.


특히 지은 지 2~3년 된 신축 아파트를 중심으로 가격 상승세가 계속되고 있다. ㄷ공인중개사 윤모 대표는 “새 아파트들은 분양가 자체가 워낙 센 데다 입주할 때 웃돈까지 붙는데, 웬만해서는 가격이 그 이하로 내려가는 일이 없다”며 “새 아파트 선호 현상으로 같은 지역이라도 신규 아파트 값 상승폭이 노후 아파트보다 훨씬 크다”고 말했다.


마포에서는 수직상승하는 전셋값에 떠밀려 내집마련에 나섰다가 엄두도 낼 수 없는 매매가격에 또 좌절에 빠진 세입자들을 여럿 만날 수 있었다. 이들은 틈나는 대로 공인중개업소 입구에 붙은 매물을 확인한다고 했다. 딸과 함께 살고 있다는 최모씨(62)는 “집주인이 전세를 너무 올려서 지난달부터 집을 보러 다니는데 6억9000만원이던 단독주택이 2주 만에 8억원으로 뛰었다”며 “평생 전세로 살아야 하는 신세인가 보다”라며 한숨을 쉬었다.


인근 공인중개업소 관계자들에 따르면, 마포는 직주근접이 뛰어나 전세수요가 많다. 그러다보니 전세가율이 80%에 달해 갭투자(전세보증금을 끼고 나머지 금액만 투자해 집을 사는 방식)를 노린 외부인들이 대거 유입되면서 집값을 더 끌어올리고 있다.




올여름 전세 만기를 앞두고 있다는 김모씨(36)는 “저금리 기조가 시작됐던 2015년에 집을 사지 않은 것을 후회한다”며 “지금이라도 무리해서 집을 사야 하나 고민”이라고 말했다


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